實際工作中，房地產公司、建筑公司、勞務公司因資金關系，往往會出現房地產公司以房抵給建筑公司，而建筑公司又交房屋抵給勞務公司的情況發生。
受宏觀經濟環境和房地產調控等因素的影響，不少房地產公司出現資金周轉不靈或資金鏈斷裂的情況，影響到工程款的撥付，因此，房地產公司就將房屋作為工程款抵給建筑公司，而建筑公司也因為房地產公司款按期支付工程款，出現資金緊張而將房開公司以房抵工程款的房產抵給勞務公司。
營改增以后，以房抵工程款視同不動產銷售，建筑公司取得房產視同于購買房產，再將房產抵抵給勞務公司，視同于建筑公司將房產銷售給勞務公司，在兩個環節都會產生相關的稅費。
公司轉讓房產應繳的稅費如下：
一、增值稅
(本次合同價-買入價)/1.05*5%
增值稅附加：(本次合同價-買入價)/1.05*0.65%
二、土地增值稅
土地增值稅=增值額*稅率-扣除合計*速算扣除系數
扣除合計：買入價格+買入交易手續費+買入契稅+城建稅及附加+本次印花稅+評估費+折舊+中介費
增值額：賣出-增值稅-(扣除合計)
折舊=買入價格*5%*年限
增值率=增值額/扣除合計
三、房產稅
買入價*80%*1.2%*年限
這是一個容易忽視的稅種：持有期間每年繳納，若未繳納，出售時需連同滯納金一并繳納
四、印花稅
本次合同價*萬分之五
五、契稅
本次合同價*3%
那么如何避免建筑公司與勞務公司抵款環節的稅呢?
做好以下四份合同就可以了：
第一份合同：建筑公司與房開公司簽訂一份債權轉讓協議書，相當于建筑公司向房開公司履行債權手續，即建筑公司向房開公司收工程款;
第二份合同：建筑公司與勞務公司簽訂一份債權抵減債務協議書;
第三份合同：房開公司與勞務公司簽訂售房協議書;
第四份合同：房開公司與勞務公司要簽訂一份應收債權抵減購房款協議書;
2008年11月的解析——
以房抵債視同銷售繳稅
一家房地產開發公司，主營房地產開發業務。2005年該公司欠一家建筑安裝公司工程款200萬元，由于公司開發的房產銷售情況不好，現金流量嚴重不足，不能按時支付所欠工程款。2006年5月，公司經與建安公司協商，決定以開發的兩套商品房作價200萬元抵償對方的債務。該商品房的賬面成本為160萬元，公允價格約為240萬元。請問這筆業務該如何進行營業稅和所得稅納稅申報?
該公司的這筆業務實際上是以房產抵償債務的行為，也是一項債務重組的行為，主要涉及營業稅和企業所得稅。
從營業稅的角度分析，單位將開發產品抵償債務實際屬于開發產品的銷售行為，應按“銷售不動產”申報繳納營業稅，申報的計稅依據是實際獲得的利益，即抵償的債務200萬元。我國《營業稅暫行條例》第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用?！?/span>營業稅暫行條例實施細則》第四條規定，提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。顯然，房地產公司抵償債務的結果是直接獲得了償還200萬元債務的利益，其獲得的全部收入為200萬元，因而營業稅的計稅依據是200萬元，需要申報繳納營業稅10萬元(200×5%)。
那么如何看待公允價格240萬元呢?公允價格亦稱公允市價、公允價值，是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下，或無關聯的雙方在公平交易的條件下，自愿進行資產交易或清償債務的金額。如果雙方屬于非關聯企業，而且是在公平交易的條件下達成的200萬元成交價格，說明此時開發產品的公允價值就是200萬元;如果你單位在可直接以240萬元價格銷售給第三方的情況下，你們雙方仍以200萬元清償債務，則屬于價格明顯偏低且無正當理由，應根據《營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定處理。該條規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：(一)按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定;(二)按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。(三)按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×(1+成本利潤率)/(1-營業稅稅率)。據此規定，稅務部門將有權按240萬元公允價值確定營業稅計稅依據，核定繳納營業稅12萬元(240×5%)。
從企業所得稅角度分析，以開發產品抵償債務屬于視同銷售行為?！?/span>國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)第六條規定，開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;(三)按開發產品的成本利潤率確定。以公允價值200萬元計算，視同銷售實現的利潤為：200-160-10=30(萬元)，你單位需要申報調整應納稅所得額30萬元;假如以公允價值240萬元計算，視同銷售實現的利潤為：240-160-12=68(萬元)，你單位需要申報調整應納稅所得額68萬元。
同時，按照《企業債務重組業務所得稅處理辦法》(國家稅務總局令第6號)第六條規定：債務重組業務中債權人對債務人的讓步，包括以低于債務計稅成本的現金、非現金資產償還債務等，債務人應當將重組債務的計稅成本與支付的現金金額或者非現金資產的公允價值(包括與轉讓非現金資產相關的稅費)的差額，確認為債務重組所得，計入企業當期的應納稅所得額中。債權人應當將重組債權的計稅成本與收到的現金或者非現金資產的公允價值之間的差額，確認為當期的債務重組損失，沖減應納稅所得。此例中，由于債權人沒有對你單位作出利益的讓步，所以債務人沒有所得。相反，如果按照以公允價值240萬元償還債務分析，你單位作為債務人，竟對債權人作出了讓步，發生債務重組損失40萬元(240-200)，對于這種損失，稅收上視同自愿贈與行為，不予稅前扣除。
